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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
“中国宫灯第一村”河北屯头：盏盏红灯照亮中国年****** (新春走基层)“中国宫灯第一村”河北屯头：盏盏红灯照亮中国年 中新网石家庄1月18日电 题：“中国宫灯第一村”河北屯头：盏盏红灯照亮中国年 作者 李玉素 俱凝搏 挂红灯笼是中国春节的传统习俗，红色寓意喜庆，而圆形的灯笼寓意着团圆美满。春节临近，走进“中国宫灯第一村”——河北省石家庄市藁城区屯头村，红纱灯笼摆满道路两旁，家家户户正在赶制灯笼订单。 藁城宫灯起源于东汉，由古人用的纱罩灯衍变而来。清乾隆年间，皇帝下江南路过藁城，看见老百姓门前挂的红灯笼，外表华丽，工艺精湛，就带回宫中悬挂，故得名“宫灯”。 作为河北省级非物质文化遗产，藁城宫灯以红纱灯最为出名，其材料以竹子为骨架，通过劈、刮、打眼、穿丝等多道工艺，制成椭圆形状，外敷红色绸布制成宫灯。  图为工人赶制宫灯。 翟羽佳 摄“每年从11月份开始屯头村就进入了生产、销售灯笼的旺季，目前屯头村各类宫灯年产量达1亿对，占国内90%的市场份额。”据屯头村党支部书记白理伟介绍，近年，藁城区大力发展宫灯特色产业，逐渐形成了以屯头村为中心，辐射周边乡镇的制作与销售区域，其产品统称“藁城宫灯”。 白理伟笑说，“藁城宫灯在海外也很受欢迎，今年出口订单以越南为主，越南人也过春节，而最受欢迎的还是咱们传统的圆形红纱灯。” 随着时代发展，藁城宫灯不断在质量和品种上改进。据藁城区宫灯协会会长白会平介绍，藁城宫灯已由过去的单一品种发展到现在的转灯、羊皮灯、纸雕灯等18个系列200多个品种，造型也由过去单一的椭圆形发展到南瓜形、圆球形等多种形状。 “这款灯笼支持定制图案、文字，有需要的家人们可以看看咱们的1号链接……”走进屯头村宫灯制作大户苏云广家中，主播正通过电商平台介绍灯笼产品。  图为工人制作超大灯笼。 翟羽佳 摄随着互联网电商的发展，藁城宫灯的销售渠道从线下逐渐发展到线上。苏云广说，这几年家里一半以上的宫灯都是通过电商平台销售，电商扩宽了宫灯的销售渠道，也让这项技艺被更多人熟知。 目前，屯头村共有电商平台400余家，涵盖多个电商平台和销售网站，从业人员超过2000人，单纯电商渠道年产值超5亿元，占全部销售量的四成左右。 大红灯笼高高挂，红红火火迎新年。一盏盏红灯笼，从屯头村走向五湖四海，也让中国“年味儿”照亮海内外。(完)
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